Das Reallabor · 2026–2031
Fünf Jahre Erprobung. Reale Verfahren. Öffentliche Lernkurve.
THE NEW FRANKFURT ist der Frankfurter Rahmen, in dem serielle Revitalisierung im Bestand befristet, nachvollziehbar und unter echten Marktbedingungen verprobt wird.
Bestehendes Recht. Belastbarer Weg.
Der Reallabor-Rahmen erfindet keine Sonderwelt, sondern macht den Weg durch bestehende Regeln schneller und belastbarer.
- Der Bund stärkt Reallabore politisch als Instrument der Innovationsförderung und des regulatorischen Lernens.
- Für THE NEW FRANKFURT heißt das: Der Reallabor-Rahmen nutzt bestehendes Bau-, Förder-, Versicherungs-, Finanzierungs- und Genehmigungsrecht.
- Der Mehrwert liegt in der Verbindung: frühe Behördeneinbindung, dokumentierte Prüfpfade, wiederholbare Standards, Risikomatrix, Projektakte, öffentliche Kommunikation und messbare Learnings.
Die Realität:
Der Reallabor-Status ersetzt keine Baugenehmigung, keine Brandschutzprüfung, keine Förderzusage und keine Versicherungsdeckung. Er macht den Weg dorthin belastbarer.
Getestet werden:
- 1.Büro zu Wohnen
- 2.Büro zu energieeffizientem Büro
- 3.Hybrid: Büro + Wohnen + Services
- 4.Mitarbeiterwohnen als Standortvorteil
- 5.Schule, Kita, Beratung, Nachbarschaft
- 6.3rd Places für Begegnung und Alltag
- 7.Recycling und ReUse im Bestand
- 8.CSRD-/ESRS-fähiges Reporting
- 9.Versicherung durch Transparenz und aktives Risikomanagement
Recht
Bestehendes Recht als stabiler Rahmen
Genehmigung
Prüfpfade vereinfachen, Transparenz erhöhen
Finanzierung
Bankability sichern, Kapital mobilisieren
Versicherung
Risiken managen, Deckbarkeit ermöglichen
Lernen
Erkenntnisse teilen, Standards verbessern
THE NEW FRANKFURT ist der Frankfurter Rechts- und Lernrahmen für serielle Revitalisierung im Bestand.
Mainzer Landstraße und große Bestandsgebäude.
Frankfurt bringt die Dichte, die ein Reallabor braucht: große Bestandsgebäude, ÖPNV, Bankenviertel, Messeumfeld, Gallus, Europaviertel, internationale Unternehmen, Fachkräftebedarf und sichtbaren Veränderungsdruck.
2.500
Wohnungen bis 2031
23
qualifizierte Gebäude
bis zu
1.800
Schulplätze
Der Markt liefert den Rückenwind: Frankfurt verzeichnet einen hohen Büroflächenleerstand und große kurzfristig verfügbare Flächen.
Öffentlich belastbar sind vor allem Büroflächen- und Leerstandsdaten; die Zahl älterer Gebäude wird im Reallabor über Screening, Objektlisten und technische Prüfung verifiziert.
Was im Korridor möglich wird:
- 1.Wohnen ab den Obergeschossen
- 2.moderne Büroflächen nach energetischer Sanierung
- 3.Teilumwandlung von Büroflächen in Wohnungen
- 4.Corporate Housing für Unternehmen
- 5.Bildungsflächen und soziale Infrastruktur
- 6.Erdgeschosse mit konkretem Nutzungsplan: Nahversorgung, Café, Beratung, Kultur, Werkstatt, Kita, Stadtteilraum
- 7.Recycling- und ReUse-Logik
- 8.sichere Wege, Beleuchtung, Querungen, Aufenthaltsqualität
- 9.digitale Gebäudedaten für Betrieb, Finanzierung und ESG
Die Realität:
Ein Gebäude kann lage- und marktfähig sein und trotzdem an Tragwerk, TGA, Brandschutz, Belichtung, Betriebskosten oder Versicherung scheitern.
Die Mainzer Landstraße wird zur Teststrecke für die zweite Lebensphase großer Gebäude.
Büro, Wohnen, Mitarbeiterbindung.
Frankfurt kann einen Gebäudetyp testen, der zum Arbeitsmarkt passt: modernisiertes Büro, ergänzendes Wohnen, Services und soziale Infrastruktur in einem Objekt oder Quartiersverbund.
Erste Präferenz
Büro zu Wohnen, wenn Grundriss, Belichtung, Tragwerk, TGA, Brandschutz, Schallschutz, Baurecht und Business Case passen.
Zweiter starker Pfad
Energetische Modernisierung von Büroflächen plus Teilumwandlung einzelner Gebäudebereiche in Wohnungen.
Für Unternehmen
Daraus kann ein echter Vorteil im War for Talents entstehen.
Wohnraum als Standortpaket
Wer internationale Experts, junge Familien, Projektteams, Wissenschaftlerinnen, Tech-Spezialisten oder Führungskräfte nach Frankfurt holen will, kann Wohnraum als Teil des Standortpakets anbieten.
Das Prinzip
Erinnert an frühere Werks- und Bahnwohnungen, heute übersetzt in ein modernes Modell: gut angebunden, ESG-fähig, digital verwaltet, flexibel nutzbar und nah am Arbeitsplatz.
Mögliche Modelle:
- 1.Unternehmen mietet Büroflächen und zusätzlich Wohnungen im selben Gebäude
- 2.Wohnungen werden Mitarbeitenden als Standortvorteil angeboten
- 3.flexible Einheiten für internationale Experts, Projektteams, Trainees, Pendler
- 4.Serviced-Living- oder Corporate-Housing-Betreiber übernehmen Betrieb
- 5.gemischtes Gebäude: Büro, Wohnen, Meeting, Mobilität, Sport, Kita, Café
- 6.höhere Standortbindung, bessere Arbeitgeberattraktivität, stabilere Vermietung
Die Realität:
Wohnen und Arbeiten im selben Gebäude brauchen saubere Trennung: Zugang, Lärm, Brandschutz, Sicherheit, Datenschutz, Nebenkosten, Mietrecht, Betreiberpflichten und Versicherung.
Das Bürohaus der Zukunft kann Arbeitsplatz, Wohnort und Ankommensraum zugleich sein.
Was das Reallabor leistet.
THE NEW FRANKFURT bündelt Funktionen, die einzelne Eigentümer selten gleichzeitig in einem frühen Projektstadium verfügbar haben.
Es geht nicht um Logos. Es geht um Leistung im System.
Angewandte Forschung & Nutzerperspektive
Zukunftsszenarien, Virtual Engineering, Nutzerbeteiligung, Sensorik, Urban Systems, Auswertung der Reallabor-Ergebnisse.
Technisches Engineering & Umsetzungskompetenz
Bausubstanz, Tragfähigkeit, Statik, TGA, Energie, Brandschutz, Bauablauf, Schnittstellen, Umsetzungsplanung.
PropTech- und Datenökosystem
Gebäude-, Markt- und Nutzungsdaten, API-Logik, Datenraum, Vergleichbarkeit, spätere Plattformfähigkeit.
Technische Bestandsaufnahme vor Ort
Begehung, 360°-Erfassung, Bohrproben, Datenerhebung, technische Go-/Adjust-/Stop-Grundlage.
Risiko, Qualität und Versicherbarkeit
Risikoinventar, Risikotransfer, Bau- und Betriebsrisiken, Haftung, ESG-/Performance-Risiken, Anforderungen internationaler Kapitalgeber.
Reallabor-Hub und Arbeitsort
Physischer Ort für Workshops, Eigentümerdialog, Partnerarbeit, öffentliche Formate, Wissenstransfer und sichtbare Umsetzung.
Recycling, ReUse und zirkuläre Materiallogik
Rückbau, Materialinventar, Sekundärmaterialien, Waste-Law-Prüfung, Wiederverwendung, CO₂- und Ressourceneffekte.
Das Reallabor macht aus Spezialwissen einen gemeinsamen Umsetzungsprozess.
Der Reallabor-Prozess.
THE NEW FRANKFURT führt Bestandsprojekte durch einen Ende-zu-Ende-Prozess: von der ersten Nutzungsidee über Assessment und Umsetzung bis zum stabilen Betrieb.
- 1
Idee / Ideation
Nutzungsthese, Quartier, Eigentümerlage, Gebäudetyp, erste Wirkung: Wohnen, Büro, Hybrid, Corporate Housing, Bildung, 3rd Places.
- 2
Assessment / bis zu 8 Wochen
Regulatorisches und finanzielles Assessment nach Taxonomie, Förderung, Bankability, CSRD/ESRS, Versicherung und Kapitalfähigkeit; parallel reales Assessment vor Ort mit Substanz, Tragfähigkeit, TGA, Energie, Brandschutz, Schallschutz, Schadstoffen, Erschließung, Belichtung, Digitalisierung und Recycling-/ReUse-Potenzial.
- 3
Bankability Pass
Projektakte für Eigentümer, Banken, Investoren, Versicherer und Behörden: Technik, Recht, Kosten, Förderung, Risiko, ESG, Betrieb, Mittelverwendung.
- 4
Umsetzung
Bau, Kosten, Termine, Qualität, Schnittstellen, serielle Ausbaupakete, Recycling, ReUse, Dokumentation, Treasury-Logik.
- 5
Stabiler Betrieb
Gebäudepass, Datenpflege, Wartung, Nebenkosten, Sicherheit, ESG-Reporting, Betriebslogik, Nutzungsmix, Performance-Monitoring.
Die Realität:
Der Prozess muss früh genug hart prüfen und später lückenlos dokumentieren. Nur so wird aus einem Einzelprojekt ein wiederholbares Modell.
THE NEW FRANKFURT macht aus einer Idee einen prüfbaren Weg bis zum Betrieb.
Methode statt Wunschrechnung.
THE NEW FRANKFURT betrachtet jedes Gebäude als Investitions-, Risiko- und Betriebsmodell. Der Business Case entsteht aus Methode, nicht aus einer einzelnen Zielmiete, nicht aus einer schönen Visualisierung, nicht aus einem Fördertopf. Entscheidend ist das Zusammenspiel.
Programmrahmen: 2.500 Wohnungen
- 175.000 m² Wohnfläche
- 3.500 €/m² Wohnfläche
- Förderlogik über KfW, hessische Mietwohnraumförderung und mögliche Bundesbausteine
- Tokenisierung kann später ein zusätzlicher Kapitalbaustein werden
Die Realität:
Ein Projekt muss auch dann tragfähig bleiben, wenn Bauzeit, Finanzierungskosten oder technische Befunde härter ausfallen als geplant.
Die sechs Ebenen:
1. Nutzung
Wohnen, Büro, Hybrid, Corporate Housing, Bildung, Nahversorgung, 3rd Places.
2. CapEx
Umbaukosten, Reserven, TGA, Brandschutz, Bauzeit, Inflation, Ausschreibung, Nachtragsrisiko.
3. Förderung
KfW, Landesförderung, soziale Mietwohnraumförderung, mögliche Programme für Gewerbe-zu-Wohnen, kommunale Flankierung.
4. Ertrag
Wohnmiete, Büromiete, Unternehmensmietmodell, Betreiberflächen, Erdgeschossnutzungen, soziale Träger.
5. Risikoabsicherung
Technik, Bauzeit, Haftung, Altlasten, Brandschutz, Versicherung, Betrieb.
6. Reporting
Taxonomie, CSRD/ESRS, CO₂, Energie, Recycling, ReUse, soziale Wirkung, Mittelverwendung.
Der Business Case beginnt beim Gebäude und endet beim Betrieb.
Orte, an denen Stadt zusammenhält.
THE NEW FRANKFURT kann Wohnraum, Bildung, Arbeit und Begegnung verbinden. Genau hier werden 3rd Places relevant: Orte neben Wohnung und Arbeitsplatz, an denen Menschen zusammenkommen, lernen, essen, arbeiten, sich helfen, diskutieren, reparieren, Kultur erleben und Nachbarschaft aufbauen.
Für Frankfurt heißt das praktisch:
- 1.Bibliothek / Lernort
- 2.Café mit Nachbarschaftsfunktion
- 3.Stadtteilraum
- 4.Repair- und Recycling-Werkstatt
- 5.Community Kitchen
- 6.kleine Kulturfläche
- 7.Vereins- und Gruppenraum
- 8.Jugend- und Familienangebote
- 9.Beratung und Sozialarbeit
- 10.Schul- und Kita-Mehrfachnutzung außerhalb der Kernzeiten
- 11.Räume für lokale Initiativen, Nachbarschaft und Weiterbildung
Internationale Referenzen
- Dänemark: Bibliotheken als Placemaking- und Community-Orte
- Niederlande: Bibliotheken als sicherer Third Space
- Singapur: Hawker Centres als soziale Räume
- Medellín: Bibliotheksparks als Lern- und Begegnungsorte
- Seoul: Community Facilities für soziale Stabilisierung
Die Realität:
3rd Places brauchen Betreiber, Öffnungszeiten, Reinigung, Sicherheit, Finanzierung, Programm und Verantwortung. Fläche allein baut keine Gemeinschaft.
Gute Gebäude schaffen Fläche. Gute Quartiere schaffen Begegnung.
Transparenz macht Kapital realistischer.
Versicherbarkeit macht Bestandsprojekte international anschlussfähiger. Kapitalgeber können Risiken besser bewerten, wenn Substanz, Bauzeit, Haftung, Brandschutz, Betrieb, ESG und Dokumentation früh sichtbar werden.
Das Reallabor führt Versicherbarkeit als eigene Disziplin:
- 1.Risikoinventar je Objekt
- 2.technische Due Diligence
- 3.Bohrproben und Substanzprüfung
- 4.Brandschutz- und TGA-Risiken
- 5.Schadstoffe und Umwelt
- 6.Bauleistungsrisiken
- 7.Planungs- und Berufshaftung
- 8.Schnittstellen bei seriellen Bauteilen
- 9.Delay- und Mietausfallrisiken
- 10.Betrieb, Sicherheit, Wartung
- 11.ESG-/Performance-Risiken
- 12.Reporting- und Nachweispflichten
- CSRD und ESRS verstärken den Bedarf an belastbaren Gebäudedaten.
- ESRS folgt dem Prinzip der doppelten Wesentlichkeit.
- Versicherbarkeit entsteht durch aktives Risikomanagement, Qualitätsmanagement, Zukunftsmanagement, Nachhaltigkeitsdaten und Dokumentation über den gesamten Projektverlauf.
Die Realität:
Versicherbarkeit entsteht nicht durch ein Produkt am Ende.
Transparenz macht Risiken bewertbar. Bewertbare Risiken machen Finanzierung realistischer.
Fachbegriffe kompakt erklärt.
Zentrale Begriffe rund um Reallabore, serielle Revitalisierung und nachhaltige Wertschöpfung im Bestand.
- Reallabor
- Ein zeitlich befristeter, realer Erprobungsraum, in dem Innovationen unter echten Marktbedingungen getestet und gemeinsam mit Partnern weiterentwickelt werden.
- Reallabore-Gesetz
- Der rechtliche Rahmen zur Förderung von Reallaboren durch erleichterte Genehmigung, Risikoreduktion und öffentliche Unterstützung für Innovationsprojekte.
- Serielle Revitalisierung
- Standardisierte, industrielle Prozesse und Bauteillösungen zur skalierbaren Modernisierung von Bestandsgebäuden bei laufendem Betrieb.
- Recycling
- Die Wiederaufbereitung von Materialien zur erneuten Nutzung in zirkulären Produktions- und Bauprozessen.
- ReUse
- Die direkte Wiederverwendung von Bauteilen oder Komponenten ohne energetisch aufwändige Aufbereitung.
- Materialpass
- Digitale Nachweise über Materialien, Herkunft, Eigenschaften und Kreislauffähigkeit eines Gebäudes oder Bauteils.
- Digital Twin / Digitaler Zwilling
- Ein virtuelles Abbild eines Gebäudes oder Portfolios zur Simulation, Überwachung und Optimierung über den Lebenszyklus.
- BIM (Building Information Modeling)
- Digitale Methode zur ganzheitlichen Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Bauwerken auf Basis intelligenter Datenmodelle.
- Bankability
- Die Eignung eines Projekts, für Finanzierer tragfähig, transparent und risikoadäquat bewertbar zu sein.
- Bankability Pass
- Nachweis über technische, ökonomische, rechtliche und ESG-Konformität zur Erhöhung der Finanzierungsfähigkeit.
- Taxonomie
- EU-Klassifikationssystem für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten und Investitionen.
- CSRD
- Corporate Sustainability Reporting Directive: EU-Richtlinie zur verpflichtenden Nachhaltigkeitsberichterstattung.
- ESRS
- European Sustainability Reporting Standards: konkrete Standards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung nach CSRD.
- Versicherbarkeit
- Die Fähigkeit eines Projekts, versicherbare Risiken zu minimieren und damit Versicherungsschutz sicherzustellen.
- Corporate Housing
- Wohnlösungen für Unternehmen zur Mitarbeiterbindung und Flexibilisierung im urbanen Raum.
- 3rd Place
- Öffentlich zugängliche, nicht-kommerzielle Orte zwischen Zuhause und Arbeitsplatz, die Begegnung und Gemeinschaft fördern.
- Treasury Twin
- Digitale Zwillinge der Finanz- und Kapitalstruktur zur Szenarioanalyse, Steuerung und Optimierung von Cashflows und Kapitalallokation.
Reallabor THE NEW FRANKFURT: Blueprint für serielle Revitalisierung im Bestand.